一线及部分二线城市去库存明显 北上广深十个月可卖完存量房

春节假期结束后，一线城市楼市成交量迅速回暖，价格也呈现水涨船高之势。与此同时，一线城市的住宅库存迅速下降，去化周期均降至10个月以内。而部分热门二线城市的库存同样去化效果明显，去化周期甚至短于一线城市。而相较之下，三线城市则依旧面临较大的去库存压力，不同城市间的分化局面依旧延续。

节后成交量暴增

春节假期后第一周，一线城市的楼市成交量仿佛从假期的“沉睡”中“惊醒”，迅速恢复了节前旺销景象，继续“领涨”。在七天的时间里，北上广深的销售套数分别为979、2740、1329和958套。

中国指数研究院23日发布的数据显示，春节假期结束后首周（2月15日―21日），32个主要城市的住宅成交面积环比上涨6.7倍，同比上涨5倍。其中北京、上海、广州、深圳四个一线城市房地产成交涨幅最为明显，环比上涨2171%；同比来看，一线代表城市成交面积上涨幅度也最大，为830%。

事实上，从价格上看，北上深均已经达到历史高位。2016年1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。创出了上海商品住宅均价的历史新高。1月深圳新房成交均价达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。

相较而言，广州房价涨幅明显更为温和。节后首周，广州住宅成交均价依然环比下降，但成交套数却大幅回升，增幅环比超21倍。

据房王数据中心统计：上周（2016.2.15―2.21）广州全市十一区共网签958套，尽管16，052元/平方米的成交均价环比下降19.9%，但网签套数却环比前一周猛增2127.9%，较去年同期也大增34.2%。

二手房方面，据满堂红链家数据，在经历春节假期的成交量下滑之后，2月1―19日，经其促成的广州二手住宅买卖宗数比2015年2月同期增加46%；成交均价为21103元/平方米，比2016年1月同期上升1.6%。

而其他三个一线城市表现更为生猛。据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周（2月14日至2月20日）里，二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值。期间，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价上涨5%左右。

满堂红链家市场部高级经理周峰表示，1月份客户成功压价的空间为3.3%，远低于2015年同期的5.1%，也比2015年任何一个月份都要低。春节假期之后，随着其他回乡过节的客户逐步回流广州，广州的买卖活跃度将继续上升，而租赁市场也会重新被激活，3月的成交行情会如期而至。

部分三线城市压力仍大

根据2月22日易居研究院发布的全国35个城市（4个一线城市、20个二线城市和11个三线城市）的监测结果，以每个城市的库存总量除以之前6个月的月平均销售面积，算出了截至1月底库存全部消化完所需要的时间。

监测显示，35个城市库存延续了2015年以来的下降势头，总量环比减少0.9%，同比减少4.7%，且已经出现了连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势。其中，四个一线城市的去库存周期已经都在10个月之内。北京、上海和广州的存量已经控制在了1000万平方米以内，深圳的库存更是低至416万平方米。

值得注意的是，热点二线城市的库存量和去化周期甚至比一线城市还要小。截至1月底，苏州、南京和合肥的库存量分别为450万、549万和332万平方米，而1月的成交分别高达121万、135万和86万平方米。这三个城市的去库存周期都已经在4个月以内。

相比来看，三线城市的去库存压力显然较大。1月份新增供应量为242万平方米，而新增成交量为204万平方米，新增供应量依然大于新增成交量，库存出现小幅上升。11个三线城市样本中，去库存周期最高的为北海市达到34个月。

中指院报告指出，从2016年1―2月的日均成交情况来看，监测的15个城市日均成交总量同比涨幅为30.24%。其中10个城市日均成交量较去年同期上涨，5个城市同比下跌，不同城市表现分化明显。同比上涨城市中，汕头涨幅最大，为124.8%，苏州以103.4%涨幅居次。日均成交同比下降的城市中，扬州跌幅最大，同比下降39.9%，南昌次之，同比下降39.2%。

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同策咨询研究部总监张宏伟：

房企应抓住“窗口期”跑量

同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年下半年以来，尽管各种政策层面的利好纷至沓来，对于房企来讲，应积极调整推盘节奏，把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的“窗口期”。

“对于非一线城市来讲，应当调整并优化库存结构，积极去库存。”张宏伟表示，非一线城市的房地产开发企业不要期待房价再次快速大幅上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售。“从楼市大趋势来看，楼市已经进入下半场，从供求基本面来看已基本平衡，捂盘惜售的结果只能是错过放量的‘窗口期’。”

张宏伟建议，房企要通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，在产品设计上合理配置90平方米以下和90平方米以上的产品比例，降低企业运营风险。